¿Qué hay que tener en cuenta antes de sacar un crédito para una casa propia?

¿Querés sacar un crédito?

Miles de argentinos están pensando en pasar “del alquiler” a la “hipoteca”. Para ello averiguan sobre requisitos, tasas de interés y capacidad de endeudamiento.

Cinco puntos a tener en cuenta:

El mayor problema del acceso a la vivienda quizás sea el que no se ve: mientras que se estima que se aprueban entre 6 y 7 pedidos de préstamo que se tramitan por cada 10, existe un número que es rechazado “en mostrador”, antes de toda gestión.

Claro que de estos últimos no hay cifras, ni estadística. Es el grupo formado por aquellos cuyos ahorros están en pesos y cuyos ingresos -por el monto, por estar en negro o por las condiciones del empleo, entre otros motivos- no permiten un endeudamiento ni siquiera en el mayor plazo.

Igualmente, la situación está mejorando, las condiciones son más favorables y hubo una recuperación sostenida de la toma de créditos desde la crisis. En este sentido, las estimaciones son optimistas y los números las apoyan: de acuerdo con el último informe de la Asociación de Bancos de la República Argentina (ABA), en el primer trimestre de 2007, los préstamos hipotecarios otorgados a personas físicas totalizaron $900 millones, un 82% más que en igual período del año pasado.

A estos datos se suma que las tasas de interés en ese período mostraron una tendencia descendente -están en 10,3% anual promedio- y los plazos en los que la gente se endeudó continuaron alargándose: las operaciones a más de 15 años crecieron 230% en relación con el primer trimestre del 2006.

Dadas estas coordenadas en el mercado, no son pocos los que están pensando en postularse o “volver a postularse” para un crédito y se encuentran averiguando opciones, capacidad de endeudamiento, tramitación. Infobae.com dialogó con Gustavo Massaro Gerente de Producto del banco Santander Rio, quien puntualizó a qué hay que prestar atención antes de sacar un préstamo. Son 5 puntos fundamentales:

1) Definir cuánto se puede pagar por mes. Este punto se relaciona con la llamada “cuota-ingreso” y que implica el monto que es capaz una persona o grupo familiar de pagar en base a lo que gana por mes. Según Massaro, “esto varía entre 30% y 40% en nuestro caso, y va en la política de cada banco. A mayor ingreso, mayor posibilidad de una relación cuota ingreso más alta porque se estima que se requiere destinar menos para las necesidades básicas. Nosotros, arriba de los 5 mil pesos, tenemos una relación cuota ingreso del 40% y para los ingresos más bajos, arranca en el 30%”.

Un ejemplo para una relación cuota-ingreso de 30%, si gana $2.500 mensuales: se podrá pagar $750 cada mes.

2) Definir el monto del crédito. A partir de conocer cuánto se puede pagar de cuota, es posible conocer a cuánto puede accederse de crédito. En general, se financia hasta 80% (hay líneas que ofrecen más o menos).

“Por ejemplo, pudiendo pagar una cuota de $1.000, pueden sacarse a 25 años tasa combinada $100 mil. Pero si se opta sólo por tasa fija, el importe se achica porque la cuota se incrementa por mes y puede sacarse menos dinero”, dijo el experto y agregó que “acá empieza a jugarse un poco lo que hace a las ganas y a la cultura del tomador de crédito argentino, que siempre trata de tomar a tasa fija, en el plazo más corto posible”.

La realidad indica que se trata de tomar una combinación entre lo que se quiere –que es tasa fija y en el menor plazo posible- y lo que se puede –una tasa combinada y un plazo un poco más largo-.

3) Definir qué tasa se va a preferir: fija o variable. Esto tendrá que ver con qué monto de crédito se requiera. Es uno de los puntos más complejos. La tasa variable siempre está atada a lo que es la variación de la tasa de plazo fijo. Y las tasas de plazo fijo normalmente siguen a lo que hace a la inflación. Hoy las tasas de interés son negativas con respecto a la inflación.

¿Se espera que suban? “Es muy relativo, de acá a fin de año se espera que bajen todavía porque hay un exceso de liquidez y cuando hay liquidez, las tasas de interés bajan”, dijo Massaro. No obstante puntualizó que cuando se toma un préstamo a un plazo largo, las tasas van ajustando en función a la tasa encuesta de plazo fijo que toma el BCRA y se le suma un spread determinado y tiene 3-4 puntos con respecto a la fija (en el caso del Santander).

“Hoy lo que permite la tasa variable o la tasa combinada es tener un plazo más largo que el que se puede tener con tasa fija. Se paga una tasa más barata pero se asume un poco más de riesgo. Puede ser que las tasas suban o que las tasas bajen“, dijo. ¿Qué hace la gente? En el caso de esta entidad bancaria, un 30% toma a tasa fija y 70% a combinada.

4) Estudiar el sistema de amortización: francés o alemán. Massaro indica que “cada sistema tiene su ventaja y desventaja”. La ventaja del “francés” es que tiene una cuota más baja que el alemán, porque son iguales -salvo cambio de la tasa- y se puede acceder a un monto mayor y la desventaja es que si se quiere hacer una precancelación, en las primeras cuotas se pagó mucho de interés y menos de capital.

En el sistema alemán, como todas las cuotas de capital son iguales y decrecientes (por la tasa), si quiere hacer una cancelación anticipada se tiene más capital ya amortizado que en el otro sistema. El inconveniente es que la primera cuota es 30% más alta que con la del sistema francés, lo que limita la relación cuota ingreso.

5) Tener en cuenta el Costo Financiero Total. Este punto es fundamental. Al crédito no sólo lo hace un monto de capital y una tasa de interés sino además, una cantidad de gastos entre los que se incluyen los de otorgamiento -escribanía, tasación-, seguros, administrativos. Debe preguntarse para poder comparar entre entidades qué es lo que conviene. Los bancos tienen la obligación de informar este dato.

En relación con los gastos de cancelación es importante indica Massaro averiguar a cuánto ascienden -el Banco Central dice que transcurrido el primer 25% del plazo del crédito, no tienen que tener gastos de precancelación-. Y también recordó que es importante que “antes de pagar un boleto, asegurarse que se tiene aprobado el préstamo”.

fuente: Andrea Sambuccetti (Infobae.com)