Cómo comprar casa en Colombia

Pocas decisiones son tan decisivas y complicadas como la de comprar una casa. Afortunadamente, has llegado al lugar adecuado para saber qué pasos seguir y qué factores tomar en cuenta en este importante proceso. De esta forma, el proceso será más fácil.

editarPasos

editarDeterminar el presupuesto

1. Calcula cuál es la cantidad de dinero con la que dispones sin tomar en cuenta el crédito bancario (si es el caso).
2. Incluye en tu presupuesto tus ahorros, pero también posibles subsidios y cesantías (si aplica).
3. Ten en cuenta que este monto debe, al menos, conformar el 30% del costo total de la vivienda que selecciones.
4. Existe la posibilidad de que un subsidio o cesantía pueda cubrir este porcentaje, dejando libre tus ahorros.
5. Recuerda que, por ley, un banco puede financiar hasta el 70% del costo de la vivienda.

editarSeleccionar la vivienda

1. Busca opciones de vivienda según tu presupuesto. Ahora que ya sabes tu presupuesto, sabrás cuáles viviendas son asequibles.
2. Ten en cuenta la cercanía con respecto a tu trabajo o a donde tus hijos estudian.
   • Considera qué tan accesible es desde el punto de vista de transporte.
3. Recuerda que según el estrato de la vivienda varían los precios de los servicios.
4. Ten en mente factores como la seguridad y otros valores agregados de la zona, como acceso a comida y salud.
5. Verifica las condiciones en que se encuentra la casa o apartamento.
6. Compara el precio con otros inmuebles de la zona.
7. Ordena tus opciones de vivienda según los puntos mencionados anteriormente y elige.

editarSolicitar el crédito bancario

1. Sigue el proceso para solicitar el crédito bancario. El crédito involucra ciertos costos, que se colocan a continuación en pesos colombianos (para el 2015):
   • Estudio de crédito: hay ciertos bancos que no lo cobran, por el costo oscila entre $67.000 y $100.000.
   • Avalúo: equivale al 1 por mil del valor comercial del inmueble.
   • Estudio de títulos: no hay un precio fijo para todos los bancos, pero está alrededor del 1.2 por mil sobre el valor comercial del inmueble.
2. Debes saber que es posible solicitar la aprobación del crédito, aún sin haber escogido la vivienda definitiva.
3. Asegúrate de tener el crédito aprobado antes de firmar cualquier documento sobre la compra del inmueble. De otra manera, puedes perder hasta el 10% de lo abonado, es decir, del dinero que tú pones efectivamente como adelanto, de contado.
4. Recuerda que el dinero que pones corresponde, como mínimo, al 30% del valor del inmueble, y que el crédito bancario puede cubrir hasta el 70%.

editarVerificar cada detalle de la vivienda

1. Verifica los títulos y las escrituras si la vivienda no es nueva. En el catastro puedes cerciorarte de que el inmueble esté registrado y de que realmente pertenece a la persona que dice ser dueña del mismo.
   • También puedes verificar su legalidad solicitando el certificado de Tradición y Libertad de la vivienda, a través del Registro de Instrumentos Públicos.
2. Confirma la legalidad si se trata de un proyecto inmobiliario. Solicita a la constructora toda la documentación del proyecto y verifica esa información con una curaduría urbana, o con las oficinas de control de vivienda, usualmente adscritas a las alcaldías.
3. Cerciórate de que los servicios públicos funcionen perfectamente.
4. Solicita los estados de cuenta de estos servicios (luz, agua, etc.) a las empresas respectivas para asegurarte de que estén pagos y al día.
5. También verifica los estados de pago de la administración y el impuesto predial estén al día. Esto lo puedes hacer a través de la Secretaría de Hacienda.
6. Confirma que el inmueble no tiene ningún otro compromiso por pleitos, como embargo, sucesión o hipoteca.
7. Corrobora las condiciones en que el vendedor ofrece el inmueble y la información que suministra sobre el mismo. Que no te vendan gato por liebre.

editarFirmar la promesa de compraventa o encargo fiduciario

1. Firma la documentación. Usualmente, lo primero que se firma es el encargo fiduciario.

Este documento estipula que el vendedor transfiere el inmueble a un tercero (sociedad fiduciaria), mientras el comprador paga al vendedor por la propiedad del inmueble.

1. Espera a que el vendedor haga su parte. Posterior al encargo fiduciario, el vendedor está obligado a redactar y firmar la promesa de compraventa.
2. Ten en cuenta lo siguiente antes de firmar:
   • Nunca aceptes una promesa de compraventa verbal, no escrita, porque en ese caso el vendedor puede retirarse del negocio, sin ser multado, por lo cual no tendrías ningún tipo de indemnización.
   • La promesa debe estipular la fecha en que se entregará el inmueble.
   • Asegúrate de que el documento especifique las condiciones en que se entrega el inmueble, lo más detallado posible, y corrobora que estas sean las condiciones reales del inmueble.
   • Verifica que el documento tenga, al menos, los siguientes datos: nombres de las partes, cédulas, domicilio y estado civil, fecha del contrato, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos, y si aplica, la especificación de que pertenece al régimen de propiedad horizontal.
   • Corrobora que el documento tenga la cláusula de saneamiento, donde se establece que el inmueble está libre de compromisos legales, como embargos, sucesiones, hipotecas, etc. Y también debe tener una cláusula donde el vendedor se compromete a entregar la vivienda con los servicios pagados al día.
   • Si se trata de una vivienda usada, ten en cuenta que la promesa de compraventa debe especificar claramente quién hará los pagos de Impuesto Predial, notaría y registro, y en qué proporción.
   • El documento debe estipular claramente el precio del inmueble y la forma de pago del comprador, las obligaciones del mismo ante el banco que financia la compra, las sanciones en caso de incumplimiento de estas obligaciones y cuáles serían los intereses moratorios.

editarRegistrar la vivienda legalmente como nuevo propietario

1. Haz el trámite para registrar tu nueva vivienda. Esta es la última parte del proceso, e involucra los trámites para registrarse como nuevo propietario en el Registro de Instrumentos Públicos. Los primeros trámites deben realizarse en una notaría para luego continuar en el Registro. Algunos de estos gastos se pueden dividir entre las partes y no forman parte del crédito dado por el banco. Los montos suelen variar, pero siempre hay que pagarlos en efectivo. A continuación se especifican cuáles son y su costo en pesos (para el 2015):
   • Certificado de Tradición y Libertad: $13.900 por cada inmueble.
   • Autenticación de promesa de compraventa en Notaría: $1.500 + IVA por cada firma.
   • Impuesto de Retención en la Fuente: Equivale al 1% del valor de la venta, y usualmente debe pagarlo el vendedor.
2. Derechos notariales: uno equivale al 3 por mil del valor de la venta + 16% del IVA, y el otro al 3 por mil del valor de la hipoteca + 16% del IVA. Por lo general, el primero se paga entre ambas partes, y el segundo es responsabilidad del comprador.
   • Copias de la escritura: $140.000 + 16% del IVA. Este pago se divide entre las partes, si es que no se acordó lo contrario.
   • Gastos de registro: impuestos municipales, 1% sobre el valor de la venta; derechos de registro, 5 por mil sobre el valor de la venta y 5 por mil sobre el valor de la hipoteca. Estos gastos son responsabilidad del comprador. Este trámite en particular se realiza en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos más cercana al inmueble comprado.
     

editarConsejos

• Si bien comprar casa puede parecer complicado, si sigues los consejos en esta guía te ahorarrás muchos posible problemas y estarás feliz de haberlo hecho.

editarReferencias

• http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1639171
• http://www.semana.com/especiales-comerciales/especial-de-vivienda-y-construccion/articulo/lo-que-debe-saber-antes-de-comprar/365154-3
• http://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-compra-y-venta/derechos-de-los-compradores-de-vivienda-256
• http://www.abcmicasa.com.co/portal/page/portal/Portal_ABCMicasa/accesosrapidos/Cuantocuestacomprarvivienda
• http://manejatusfinanzas.com/Loquenecesitassaber/QUEESLAFIDUCIARIA/QU%C3%89ESFIDUCIA/tabid/252/language/es-CO/Default.aspx

Source: Wiki News